胡‧说楼市｜三大行推定息按揭，留意三大注意事项

《施政报告》进一步放宽按揭成数，希望刺激投资者及换楼购买力，但实际上是将贷款风险转嫁至银行体系。政策能否达到预期效果，银行是否愿意配合是关键之一。因应贷款风险，银行从今年第二季开始，对按揭业务态度冷淡，不但取消了回赠，还通过紧缩估价来赶走客户。直到第三季末才见曙光，开始有银行重新提供现金回赠，几家大型银行更率先推出定息按揭，对即将按揭的业主有何帮助呢？

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目前市场上有三间提供定息按揭的银行，包括滙丰、中银及渣打，均可提供最长三十年期按揭；定息期过后，按现时P来算，三间银行的按息都为4.375厘，相对于市面P按的3.875厘为高。

但定息期后的利率高低，不应成为选择定息按揭的标準。因为定息期后，业主可选择转按至其他按揭计划。选择定息主要是希望在某段时期内利率不变，因此应该关注定息期内的息率是否吸引。

就定息年期而言，中银提供较多选择，包括两年、三年、四年及五年的定息。而滙丰只提供三年及五年，渣打则提供两年及三年。

视乎不同定息期，利率介乎3.15至3.35厘。选两年定息期，渣打提供3.25厘是最划算的；若选择三年定息期，三间银行统一为3.25厘。如果选择五年期，提供此期限的滙丰及中银同为3.15厘。总结而言，现时三间银行的定息利率比P按的利率更低。

举例，借贷额100万元，选择五年期定息，每月供款4,298元，比P按的每月供款4,703元要少约9%。在五年定息期内，累积支付149,322元利息，比选用普通按揭省下35,458元。

选择定息若要节省利息，前提是要判断未来五年的利率走势，因为若定息期内赎楼，三间银行都会收取原贷款额的1%至2%作为罚息。罚息期较一般按揭的两年为长，无论做多久定息，提前赎楼都会进入罚息期。

即使提前部分还款也有代价。滙丰会收取提前还款额2个月的利息及提前还款额的2%；渣打收取1%至2%的提前还款额；中银则要收取一个月利息。

还需注意的是，部分物业不能选择定息按揭，其中滙丰及渣打表明不接受加按或转按作定息申请，也不接受居屋或有资助成分房屋。部分银行亦不提供可抵销按揭息口的MORTGAGE LINK户口，甚至部分会有配额限制。

很明显，定息按揭的最大吸引力在于低于现时市面的利率，但风险在于需要与银行打赌未来利率走势，还有其他申请限制，买家需自行评估风险。